Baufinanzierung: Mit dem passenden Kredit zum Eigenheim



* bonitätsunabhängiger Zinssatz

Über die Hälfte der Deutschen wünschen sich eine eigene Immobilie – ein gleichermaßen großer wie teurer Plan. Die meisten zukünftigen Immobilienkäufer und Bauherren verwirklichen diesen mithilfe einer Baufinanzierung. Diese kann jedoch nicht nur, wie ihr Name vielleicht vermuten lässt, für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände – ob Haus oder Eigentumswohnung – eingesetzt werden. Denn grundsätzlich muss es sich bei der eigenen Immobilie nicht um das selbst genutzte Zuhause handeln. Auch Ferienhäuser in einem anderen Land, Mietobjekte oder Gewerbeimmobilien können mithilfe eines Baukredits finanziert werden. Zusätzlich kann eine Baufinanzierung auch für eine Modernisierung oder Sanierung des Eigentums herangezogen werden.

Die aktuell rekordverdächtig niedrigen Kreditzinsen führen dazu, dass sowohl Baufinanzierungen als auch Kredite im Allgemeinen günstig wie selten zuvor vergeben werden. Trotzdem sollte man die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung niemals überstürzen. Denn ganz gleich, wofür der Kredit genutzt werden soll, eines gilt für jede Situation: Ein Baudarlehen wird in der Regel über eine recht hohe Summe aufgenommen und muss meist dementsprechend lange abgezahlt werden. Eine genaue Planung des Darlehens und der Tilgung ist deshalb unumgänglich. Je besser der Kredit kalkuliert ist, desto einfacher wird die Rückzahlung. Um aus dem großen Angebot der Banken das passende Angebot zu finden, kann man einen Baufinanzierungsrechner nutzen, der einen Vergleich verschiedener Darlehen anhand von Zinsen und Ratenhöhe ermöglicht.

Wer sich den Traum vom eigenen Zuhause zwar irgendwann, aber eben erst in ferner liegender Zukunft erfüllen möchte, sollte diesen Plan nicht nur aufgrund der günstigen Bauzinsen aufgeben und sich vielleicht unüberlegt in einen Kredit stürzen. Es gibt durchaus Möglichkeiten, wie man auch später noch von der aktuellen Niedrigzinsphase profitieren kann. Dazu gehört beispielsweise die Aufnahme eines Bausparvertrages, mit dem man sich nicht nur günstige Zinsen sichern, sondern gleichzeitig Eigenkapital für das spätere Traumhaus ansparen kann.

Eigenheim ohne Baufinanzierung? Gibt es Alternativen zum Baukredit?

Paar steht gemeinsam vor ihrem Eigenheim

Eine Baufinanzierung ist allein aufgrund ihrer Höhe eine große Verpflichtung. Nicht jeder fühlt sich einer so großen finanziellen Belastung wohl und ist deshalb auf der Suche nach einer Alternative zum Baudarlehen. Wer die Anschaffung einer Immobilie langfristig plant, es aber nicht eilig hat, kann zumindest einen Teil des benötigten Kapitals über einen Bausparvertrag aufbringen. Da dieser jedoch zunächst bespart werden musst und nur bei Erfüllung verschiedener Voraussetzungen zuteilungsreif ist, dauert es in der Regel einige Jahre, bis man auf das Bauspardarlehen zugreifen kann. Zudem reicht die Bausparsumme in den meisten Fällen nicht für das gesamte Finanzierungsvorhaben aus.

Insofern kann der Bausparvertrag die Baufinanzierung meist nicht ganz ersetzen, aber dazu beitragen, dass diese geringer ausfallen kann. Manche Anbieter vergeben auch Kombiprodukte, die einen Bausparvertrag und einen Kredit miteinander verbinden. Wie man sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden letztendlich erfüllt, ist eine individuelle Entscheidung. Hat man noch etwas Zeit, kann es sinnvoll sein, einen Bausparvertrag abzuschließen und den Weg zum Immobilienbesitz bereits jetzt zu ebnen. Wer dagegen am liebsten schon morgen ins neue Eigenheim ziehen möchte, kann dies am einfachsten mit einer regulären Baufinanzierung erreichen.

Worauf sollte man der Wahl der Immobilienfinanzierung achten?

Wer sich für ein Baudarlehen entscheidet, steht einer großen finanziellen Verantwortung gegenüber. Baufinanzierungen werden in aller Regel über eine deutlich höhere Summe abgeschlossen als herkömmliche Ratenkredite. Dementsprechend erstreckt sich auch die Tilgung über einen längeren Zeitraum, oft Jahre oder gar Jahrzehnte. Baugeld begleitet den Kreditnehmer also in der Regel recht lang und sollte allein aus diesem Grund besonders gut geplant und durchdacht sein. Eine schlechte oder unsaubere Kalkulation kann dazu führen, dass der Kredit zu einer immensen finanziellen Belastung wird. Folgende Punkte sollte man bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung besonders bedenken:

  • Nettodarlehensbetrag
  • Laufzeit
  • Zinsen
  • Ratenhöhe

Nettodarlehensbetrag: Wie hoch soll das Baudarlehen ausfallen?

Junge Frau steht Kaffee trinkend am Fenster

Man kann keinen Kredit aufnehmen, wenn man nicht weiß, wie viel Geld man benötigt. Der Darlehensbetrag sollte genau kalkuliert werden, allein mit der Angabe des Werts der zu finanzierenden Immobilie ist es nicht getan. Es genügt nicht, die Kauf- oder Baukosten zu kalkulieren und die Baufinanzierung auf dieser Basis abzuschließen. Auch anfallende Kauf- oder Baunebenkosten, wie Notarkosten, Gebühren für die Eintragung der Grundschuld oder Bereitstellungszinsen, sollten eingerechnet werden. Diese sind situationsabhängig, jedoch kann man meist nochmals zehn bis 15 Prozent auf den gewünschten Kreditbetrag aufschlagen.

Zusätzlich spielt das verfügbare Eigenkapital eine Rolle. Je mehr man selbst für den Kauf oder Bau eines Eigenheims angespart hat, desto geringer kann der Kredit folglich ausfallen. Das Eigenkapital kann von der zuvor berechneten Kreditsumme, bestehend aus Kaufpreis beziehungsweise Baukosten und Nebenkosten, abgezogen werden. Je genauer der Kredit kalkuliert ist, desto besser. Ein zu niedriges Darlehen kann eine meist teure Nachfinanzierung zur Folge haben, ein zu hoher Kredit zieht unnötig hohe Zinskosten nach sich.

Laufzeit: Wie lange soll die Immobilienfinanzierung abgezahlt werden?

Aufgrund der häufig recht hohen Darlehenssumme ist auch die Laufzeit einer Baufinanzierung meist deutlich länger als die eines regulären Kredits. Laufzeiten von 20 Jahren sind keine Seltenheit, manche Banken bieten sogar die Möglichkeit, das Darlehen über 40 Jahre hinweg abzuzahlen. Oft hört man im Zusammenhang mit der Laufzeit auch häufig den Begriff „Zinsbindungsfrist“. Das bedeutet, dass sich der vereinbarte Sollzins während dieser Zeit nicht ändert. Diese Sollzinsbindung sorgt für Sicherheit beim Darlehensnehmer, da er die anfallenden Zinskosten so sicher einplanen kann.

Wie lange eine Baufinanzierung abgezahlt wird, hängt vor allem von der Kredithöhe ab. Oftmals ist es jedoch möglich, die Laufzeit an die persönlichen Wünsche anzupassen. Dabei sollte man jedoch beachten, dass die Laufzeit auch Einfluss auf den angebotenen Zinssatz hat und damit auch die Höhe einer jeden Monatsrate beeinflusst.

Zinsen für das Baugeld: Wie teuer wird die Baufinanzierung?

Junger Mann sitzt mit seiner Beraterin zusammen

Wer einen Kredit aufnimmt, weiß: Die meisten Kosten entstehen durch hohe Zinsen. Aus diesem Grund sollten gerade zukünftige Immobilienbesitzer auf günstige Hypothekenzinsen achten. Hat man es nicht allzu eilig, kann es sich lohnen, die Zinsentwicklung über einen bestimmten Zeitraum zu beobachten, um so keine Niedrigzinsphase zu verpassen. Zinsrechner zeigen jedoch, dass sich die Angebote verschiedener Banken auch dann noch stark unterscheiden können. Ein Baufinanzierungsvergleich kann dabei helfen, den günstigsten Baukredit zu finden.

Dabei stehen zwei Zinssätze besonders im Fokus: Der Sollzins und der effektive Jahreszins. Der erste beschreibt die reinen Zinskosten, die die Bank für den Nettodarlehensbetrag erhebt. Bei der Wahl der Baufinanzierung ist der Effektivzins allerdings noch wichtiger; denn dieser zeigt die Gesamtkosten des Kredits an und eignet sich deshalb sehr gut als Vergleichsgrundlage.

Ratenhöhe: Wie viel soll monatlich getilgt werden?

Eines ist immer klar: Nimmt man einen Kredit auf, muss er auch zurückgezahlt werden. Dies geschieht meist in monatlichen Raten, die sich in der Regel aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammensetzen. Die Höhe hängt vor allem von der Darlehenshöhe und der Laufzeit ab und sollte gut abgeschätzt werden. Besonders bei einem hohen Darlehen wie einem Immobilienkredit sollte man die Raten auch langfristig problemlos und sicher zahlen können. Ein Tilgungs- oder Ratenrechner, wie er von verschiedenen Anbietern wie beispielsweise der Interhyp oder der Sparkasse angeboten wird, kann dabei helfen, die geeignete Höhe für die persönlichen Raten zu finden.

Darlehensart und Tilgung: Wie läuft die Rückzahlung einer Baufinanzierung ab?

Eine Baufinanzierung wird in den meisten Fällen als Annuitätendarlehen vergeben. Dieses unterscheidet sich von anderen Darlehensformen vor allem durch stets gleich hohe Raten aus. Eine Rate, auch Annuität genannt, setzt sich dabei jeweils aus einem Tilgung- und einem Zinsanteil zusammen, sodass jede Rate sowohl einen Teil des Kredits tilgt als auch einen Teil der anfallenden Bauzinsen-Kosten deckt. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil dabei höher als die Tilgung. Dieses Verhältnis verschiebt sich jedoch mit fortschreitender Laufzeit.

Sobald ein Darlehen aufgenommen und ausgezahlt wurde, beginnt in der Regel die Tilgungsphase. Das bedeutet, der Kreditnehmer beginnt, die geliehene Summe inklusive Zinsen zurückzuzahlen. Wer sich erstmals mit der Rückzahlung eines Kredits beschäftigt, stößt dabei schnell auf einige Begriffe, die für die Tilgung eine wichtige Rolle spielen:

  • Tilgungssatz
  • Tilgungsplan
  • Sondertilgung

Tilgungssatz

Glückliche Familie backt gemeinsam in der Küche

Unter dem Tilgungssatz oder der Tilgungshöhe versteht man die vom Darlehensnehmer zu entrichtende Tilgung für die Baufinanzierung. Diese wird in der Regel als Prozentzahl vom Gesamtkreditbetrag angegeben und beschreibt die anfängliche Tilgung des Kredits. Das bedeutet: Wer eine anfängliche Tilgung von einem Prozent vereinbart, zahlt pro Jahr ein Prozent des aufgenommenen Kredits zurück.

Dies hat eine relativ geringe Rate zur Folge. Allerdings sollte man auch bedenken, dass ein derart niedriger Tilgungssatz nicht dazu beiträgt, den Kredit schnell abzubezahlen. Auch wenn es bei Baufinanzierungen vollkommen normal ist, dass am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht, was eine Anschlussfinanzierung notwendig macht, sollte man darauf achten, wie lange es dauert, bis man wieder schuldenfrei ist. In den meisten Fällen ist es empfehlenswert, die Kredittilgung so zu planen, dass die Schuldenfreiheit spätestens zum Renteneintritt erreicht ist.

Tilgungsplan

Bei der optimalen Planung der Rückzahlung hilft ein Tilgungsplan. Wer noch auf der Suche nach dem passenden Darlehen ist, kann hier einen Baufinanzierungsrechner zu Rate ziehen und sich für verschiedene Angebote einen vorläufigen Tilgungsplan erstellen lassen. Dies ist die einfachste Möglichkeit, die gesamte Kreditrückzahlung durchzuspielen und einzuschätzen, welche Bank den besten Finanzierungspartner darstellt. Hat man sich schließlich für ein Angebot entschieden, erhält man vom Anbieter in aller Regel einen ganz genauen, individuellen Tilgungsplan, der den geplanten Verlauf der eigenen Rückzahlung aufzeigt.

Sondertilgung

Ein weiterer wichtiger Punkt sind Sondertilgungen, wie man außerplanmäßige, zusätzliche Zahlungen nennt, die neben den regelmäßigen Raten entrichtet werden können. Für den Darlehensnehmer stellen sie eine interessante Option dar, die es ihm ermöglicht, schneller als geplant schuldenfrei zu werden. Ob und inwieweit Sondertilgungen möglich sind, hängt allerdings vom Anbieter ab. In manchen Fällen sind sie gar nicht vorgesehen, in anderen in ihrer Höhe begrenzt.

Baufinanzierung: Vergleich hilft bei der Auswahl

Möchte man sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen, steht man nicht nur vor einer aufregenden Zeit und einer großen finanziellen Verantwortung. Auch die Vielzahl der verschiedenen Angebote kann auf den ersten Blick recht überwältigend sein. Doch hier gibt es eine einfache Lösung: Ein Baufinanzierungsvergleich zeigt auf Basis weniger individueller Daten zum jeweiligen Kreditwunsch verschiedene Finanzierungsvorschläge und verschafft dem Kreditinteressenten so einen ersten Überblick. In Frage kommende Ergebnisse, die der Darlehensrechner aus dem großen Angebotspool herausgefiltert hat, können dann noch einmal genauer unter die Lupe genommen werden. Die dann für am besten geeignet befundene Baufinanzierung kann in den meisten Fällen schließlich auch ganz einfach online beantragt werden.