Bausparsofortdarlehen: Der Bausparvertrag mit Sofortauszahlung

Die Suche nach der eigenen Traumimmobilie kann ein steiniger Weg sein. Ist sie einmal gefunden, muss es häufig schnell gehen. Schließlich sind bezahlbare Immobilien, die den eigenen Vorstellungen entsprechen in vielen Gegenden Mangelware und heißbegehrt. Mit einem klassischen Bausparvertrag steht man in dieser Situation jedoch vor einem Problem: Denn erst, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, gibt es einen Kredit. Eine mögliche Lösung für diejenigen, die sofort einen Baukredit benötigen: das Bausparsofortdarlehen.

So funktioniert das Bausparsofortdarlehen

Mit einem Bausparsofortdarlehen, häufig auch Bausparsofortfinanzierung genannt, schließen Kreditnehmer zwei Verträge ab: einen Bausparvertrag und ein Immobiliendarlehen, das sogenannte Vorausdarlehen. Dabei werden die Verträge so getimt, dass der eine den anderen ablösen soll.

Die Grafik verdeutlicht den Ablauf einer Bausparsofortfinanzierung:


So funktioniert das Bausparsofortdarlehen

Der Kunde nimmt ein Darlehen, das sogenannte Vorausdarlehen auf, das er zwar umgehend erhält, aber nicht tilgt. Gleichzeitig schließt er einen Bausparvertrag über die Höhe des Vorausdarlehens ab und zahlt monatliche Sparraten ein. Für das Vorausdarlehen fallen zunächst nur die Zinsen an. Die monatliche Rate besteht damit aus der Bausparrate und den Zinszahlungen für das Vorausdarlehen.

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif – das heißt, der Bausparer erhält die komplette Bausparsumme – wird das Vorausdarlehen mit dem Bauspardarlehen auf einen Schlag abgelöst. Anschließend tilgt der Bauspar-Sofortfinanzierer das Bauspardarlehen.

Bausparsofortfinanzierung vs. Bausparvertrag

Herkömmlicher Immobilienkredit als Alternative

Wer sofort eine Eigenheim-Finanzierung benötigt, kann neben dem Bausparsofort-
darlehen auch eine klassische Baufinanzierung bei einer Bank abschließen. Mit einem Online-Kreditvergleich können die aktuellen Bauzinsen für Baukredite verglichen und eine günstige Baufinanzierung abgeschlossen werden.

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Ein Bausparvertrag wird meist abgeschlossen, wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden besteht, jedoch noch keine bestimmte Immobilie in Sicht ist. Ein klassischer Bausparvertrag besteht aus mehreren Phasen, einer Ansparphase und einer Darlehensphase. Der Bausparer zahlt zunächst Sparraten ein, bis sein Darlehen zuteilungsreif wird. Das heißt, dass unter anderem eine bestimmte Mindestansparsumme sowie eine Mindestlaufzeit erreicht sein müssen. Erst jetzt kann er über den Kredit verfügen und in das Eigenheim investieren. Mit der Auszahlung des Darlehens beginnt die Tilgung – die Darlehensphase.

Um auch Kunden, die das Baudarlehen sofort benötigen, gerecht zu werden, bieten viele Bausparkassen einen Bausparvertrag mit Sofortauszahlung an. Der Vorteil: Sie müssen keine Mindestsumme ansparen. Mit Abschluss der Bausparsofortfinanzierung wird das Darlehen umgehend ausgezahlt. Damit unterscheidet sich das Bausparsofortdarlehen vom klassischen Bausparvertrag vor allem in der Verfügbarkeit des Darlehens.

Bausparvertrag: Sofortauszahlung hat Nachteile

So verlockend es auch klingen mag, sofort über einen Kredit zu verfügen. Eine Bausparsofortfinanzierung bringt auch Nachteile mit sich und kann Stolpersteine für die Kreditnehmer bergen.

  • Zinsen fallen an mehreren Stellen an: Bei einem Bausparvertrag mit sofortiger Auszahlung zahlt man sowohl für das Vorausdarlehen in Phase 1 als auch für das Baudarlehen in Phase 2 Zinsen. Da der Bausparer das Vorausdarlehen nicht tilgt und sich damit auch die Restschuld nicht verringert, fallen die Zinsen bis zur Ablösung des Kredits auf die gesamte Summe an. Die Guthabenzinsen, die auf jede Sparrate angerechnet werden, wiegen die Zinsen für das Vorausdarlehen im aktuellen Zinstief meist nicht auf.
  • Zuteilung kann sich verzögern: Bausparkassen geben keinen konkreten Auszahlungstermin für das Bauspardarlehen aus Phase 2 an. Das kann zum Problem für den Kreditnehmer werden. Denn kommt es hier zu Verzögerungen, zum Beispiel weil die Bausparkasse zu dem Zeitpunkt das Bauspardarlehen nicht aus dem Topf der Einzahler finanzieren kann, wird das Vorausdarlehen nicht pünktlich abgelöst. Die Folge: Der Kreditnehmer benötigt eine Zwischenfinanzierung, für die erneut Zinsen fällig werden.
  • Gesamteffektivzins häufig intransparent: Um das Bausparsofortdarlehen mit anderen Produkten beispielsweise einer klassischen Baufinanzierung vergleichen zu können, benötigen Kreditnehmer den Gesamteffektivzins. Diesen geben Anbieter jedoch häufig nicht an. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es daher nötig, direkt bei der Bausparkasse zu fragen, wie hoch der Gesamteffektivzins ausfällt. Dieser setzt sich zusammen aus
    1. den Zinsen für das Vorausdarlehen in Phase 1
    2. den Zinsen für das Bauspardarlehen in Phase 2
    3. weiteren Kosten wie Abschluss- und Kontoführungsgebühren
    4. den Guthabenzinsen für den Bausparvertrag

Als Orientierung gilt: Je niedriger der Guthabenzins und je höher die Darlehenszinsen, desto teurer wird meist das gesamte Bausparsofortdarlehen.

Welches Finanzierungsmodell ist das richtige?

Das klassische Bausparen ist keine Sofortfinanzierung: Der Bausparer spart zunächst eine bestimmte Summe an und erhält sein Darlehen erst, wenn dieses zuteilungsreif ist. Wer jedoch nicht warten möchte, ist mit einer Sofortfinanzierung meist besser beraten. Zur Wahl stehen dann ein Bausparsofortdarlehen, ein Bausparvertrag mit Sofortfinanzierung, oder eine Baufinanzierung bei einer Bank. Welche Variante im Einzelfall geeigneter ist, hängt vor allem vom Gesamteffektivzins des Angebots ab. Es ist daher wichtig, sich Angebote zu beiden Finanzierungsmodellen einzuholen und anhand aller anfallenden Kosten zu vergleichen. Bei der Bausparsofortfinanzierung sollten Kreditnehmer beachten, dass an mehreren Stellen Zinsen anfallen und der Gesamteffektivzins häufig nicht angegeben ist. Wer diesen jedoch kennt, kann mehrere Finanzierungen vergleichen auf diese Weise sichergehen, das beste Angebot abzuschließen.